第402章 辩论
明末枭臣小说推荐阅读：Apop之我在首尔当外教、赘婿出山、泥泞、股神传奇、乡村中医李茂阳、开局账号被盗，反手充值一百万、极品全能学生、推拿、最强狂兵、带着超市重返年代、都市：我的器官能自己强化、不装了，我有五个天仙姐姐！、国宝神鉴
（为了剧情的连贯性，今天也有两章～）
“那我们就从这个问题开始。”
高桥说完，又回头看了一眼黑板上的两行字。
达成合作。
没有合作。
他没有因为一个一年级新生突然指出问题便急着反驳，低头翻开了自己的讲义，重新找到了那张双方收益的估值表。
“我承认，这份分析主要计算的是合作达成以后，西武和西园寺分别得到了什么。”
高桥抬起头。
“不过，就算没有西园寺介入，西武也不会立刻失去铁路、酒店和土地。”
“工程可以延期，资金不足可以重新融资，也可以出售一部分资产。西武要付出的代价确实会更大，可这些东西却并不会突然消失。”
他说得很直接，也没有故意把西武的处境说得更加轻松。
西武当时确实遇到了严重的问题，却还没有走到第二天就会破产清算的程度。庞大的铁路网络、酒店和土地仍然存在，也依旧能够拿去抵押或者出售。
皋月听完以后，轻轻点了点头。
“这一点我同意。”
高桥原本已经准备继续解释，听见她这么快便表示认同，反而稍微停顿了一下。
“既然你同意，那么西武保留下来的长期资产，当然应该计入估值。”
“当然应该。”
皋月翻开讲义中记录台场工程的部分。
“可是，没有合作的话，西武需要延期多久？”
“它又需要出售哪些资产？”
“王子酒店、会展设施和交通项目，要到什么时候才能重新动工？”
高桥微微皱眉。
“这些没有公开的准确答案。”
“所以我也没有要求高桥学长给出准确答案。”
皋月将讲义翻到那张估值表。
“可是您在计算西武的酒店、土地和交通设施时，采用的是工程恢复、台场顺利开发以后，以它们能够产生的长期收益为前提的。”
“可是没有合作时可能出现的延期、融资成本和资产出售，为什么并没有从里面扣掉？”
教室里安静了一些。
站在后门附近的直树也赶紧翻开手中的讲义，很快便找到了皋月说的那张表。
他盯着上面的数字看了一会儿。
高桥确实将酒店和会展设施按照正常完工以后的收益进行了估算。至于没有西园寺介入以后，工程要停多久、贷款需要付出多少利息，以及西武是否会被迫出售资产，表格里并没有相应的扣减。
高桥也重新看向自己的资料。
“你的意思是，我对没有达成合作的西武过于乐观了？”
“至少这份讲义里，没有说明这份乐观来自哪里。”
皋月的语气仍然十分平静。
“您将合作以后才有可能实现的收益，完整地放进了西武一边。”
“可合作带来的作用，又被算成了西园寺必须付出的成本。”
高桥没有回避这个问题。
他拿起粉笔，在“没有合作”下面写下了几个词。
工程延期。
重新融资。
出售资产。
“好。”
“这一部分确实应该重新调整。”
台下有几名新生露出了意外的神情。
他们原本以为高桥会立即和后排的少女争论起来，却没想到第一个问题刚刚说清楚，高桥便直接承认了估值里存在遗漏。
不过他很快转过身，用粉笔点了点另一边的铁路和酒店。
“即使降低这些资产的价值，西武保留下来的依旧是铁路、酒店和土地的所有权。”
“西园寺取得的经营权只有十年或者十五年。”
高桥看向皋月。
“只要将时间拉得足够长，能够长期持有的资产，依旧比有期限的经营权更有价值。这个判断应该没有问题吧？”
“这要看您怎样计算经营权的价值。”
皋月没有马上反驳他的结论，而是翻到了讲义中站内商业的部分。
“高桥学长，您是怎样计算这些车站经营权的？”
“站内商业面积、附近租金，再参考同类商铺的平均收益。”
高桥很快报出了对应的页码。
“具体合同没有完全公开，所以我用的是相对保守的计算方法。”
“那您为什么还要统计这些车站每天的客流？”
高桥愣了一下。
“客流当然会影响站内商业的收入。”
“可是这张表里，客流并没有真正进入计算。”
皋月将讲义稍微抬高了一些。
“您用商业面积和附近租金算出来的，只是这些位置租给普通商户以后，大概能够收到多少钱。”
“西园寺拿到的却不仅是把店铺租出去的权利。”
“食品、餐饮、零售、广告、自动售货机，还有现有的物流体系，都可以通过这些车站接触到每天固定经过的人。”
高桥马上说道：“经过车站的人不可能全部消费。”
“而且经营这些业务需要装修、员工、库存和运输，这些都是成本。不能看到客流以后，就把每一个人都算成西园寺的收入。”
“当然不能全部算进去。”
皋月回答得很干脆。
“可是，也不能因为不知道其中有多少人会消费，就把他们全部删掉。”
她用手指点了点讲义前面的客流统计。
“高桥学长花了很多时间，调查这些车站每天有多少人经过。”
“到了最后估值的时候，您却只留下了商铺面积。”
“这些人都去哪里了？”
报告厅里传来一阵很轻的翻页声。
几个新生不约而同地重新翻到了那张客流表。
上面的数字一直都在。
高桥也在演讲中多次强调固定客流对车站商业的价值。可真正计算经营权时，他还是采用了接近普通商铺租金的方式，没有把西园寺通过自身的品牌效应和供应链利用客流的能力放进去。
直树盯着表格看了半天。
他终于明白皋月为什么只用一句话，便让自己觉得这张原本十分完整的表格少了什么。
高桥沉默了几秒，低头看着讲义上的客流表。
“可我们根本不知道有多少人会在站内消费。”
他抬起头。
“随便填一个比例进去，数字或许会更好看，可它未必更接近实际。”
“那就多算几种情况。”
皋月说道。
高桥微微皱眉。
“多算几种？”
“取一个足够低的比例，再取两个稍高一些的比例，分别算一遍。”
皋月抬手点了点那张表格。
“这样至少能够看出来，客流被算进去以后，结果会往哪个方向变化。”
“可那些依旧是假设。”
“估值本来就离不开假设。只要把采用的条件写清楚，别人自然可以判断这份结果可不可靠。”
她停顿了一下，又问道：
“高桥学长现在这张表，不也用了一个假设吗？”
“什么假设？”
“假设这些车站每天经过的人，不会给西园寺带来一分钱。”
高桥的视线重新落到了客流表上。
皋月轻轻笑了一下。
“这个算法确实很保守。”
“只是稍微有些偏心了。”
教室里响起了几声压得很低的笑声，还有几个坐在前排的学生在疯狂地朝高桥挤眉弄眼。
高桥的眉头跳了一下。
他并没有注意到那几个学生，只是看向皋月的目光变得更认真了。
“可就算把客流加入计算，经营成本也不能忽略。”
“西园寺把商品送进每一座车站，都要建立相应的供应体系。”
“可是西园寺已经有自己的供应体系了。”
皋月翻到讲义后面那些实地拍摄的照片。
“这些也是高桥学长调查出来的。”
照片上能够清楚看到西园寺物流的货车，以及已经进入站内柜台的集团商品。
“将现有的运输路线延伸到新的车站，和从头建立一整套物流网络，成本不会相同。”
“您不知道西园寺物流的真实成本，这很正常。”
“可您为什么默认每一家店都需要从头开始？”
高桥张了张嘴，却没有马上回答。
他低头看了一眼照片，又看向自己在表格中写下的经营成本。
那部分数字参考的是独立商户进入车站以后，需要承担的平均成本。对于一家已经拥有农业、物流、零售和广告业务的集团来说，这个计算显然有些粗糙。
当然，这只是站在西园寺集团的角度。以一个大学三年级学生能够接触到的资料来看，高桥已经做得相当不错了。
“你说的对，这部分也需要调整。”
高桥再次承认了自己的问题。
随后，他抬手指向黑板上的台场关系图。
“可是台场开发带给西武的正外部性依然存在。”
“西园寺塔和集团总部会带来员工、客户和海外访客。他们需要入住酒店，也会使用西武的交通设施，西武保留的土地也会因此升值。”
“这些收益是由西园寺的投资带来的，但其中相当一部分会留在西武。”
高桥停顿了一下。
“这一点，你应该没有异议吧？”
“没有。”
皋月依旧没有回避。
“西武当然会从西园寺的台场投资中获益。”
“那么——”
“不过这里用语言解释，好像有些麻烦。”
皋月打断了他。
她看了一眼黑板上的关系图，又看向高桥。
“高桥学长，可以借我一支粉笔吗？”
高桥愣了一下。
教室里的其他人也纷纷回过头。
皋月将手中的讲义交给礼子，随后从座位上站了起来，沿着阶梯教室中间的过道向前走去。
她沿着阶梯教室中间的过道向前走去，鞋跟落在一级级台阶上，发出不急不慢的轻响。原本坐在过道旁边的新生都下意识地收回了双腿，给她让出更宽的位置。
绫子目送着皋月走向讲台，用手肘轻轻碰了一下身旁的礼子。
“好像要开始了。”
礼子转头看她。
“什么开始了？”
“西园寺同学最擅长的那个。”
“你小声一点。”
皋月已经来到讲台前。
高桥看了她两秒，还是将手中的粉笔递了过去。
“你要画什么？”
“前辈您刚才说的正外部性。”
皋月接过粉笔，先在黑板空白处写下“西园寺投入”，随后向右画出一条箭头。
箭头后面是“台场客流”。
接着，她又从客流向下画出两条线。
其中一条通往王子酒店、西武交通和周边土地。
另一条则通往站内商业、酒店采购和球场周边经营。
皋月放下手臂，向旁边退开半步。
“高桥学长刚才讲的，主要是上面这一条。”
“西园寺开发台场，带来更多人流，西武的酒店、交通和土地因此获得收益。”
高桥点头。
“没错。”
“可同一批人也会经过西园寺经营的车站商业，在王子酒店消费由S-Farm提供的商品，还会进入球场周边的餐饮和零售区域。”
皋月用粉笔点了点下面那条线。
“这些经营权和采购协议放在同一份合作里，作用就在这里。”
“西园寺创造出来的一部分客流和需求，会通过这些入口重新回到西园寺体系。”
报告厅里十分安静。
皋月画的图很简单，甚至没有使用多少经济学术语。
可就算是刚刚接触这件事的新生，也能看明白两条箭头之间的区别。
高桥盯着黑板看了一会儿。
“所以你认为，我高估了西武得到的外部收益。”
“您没有高估西武会得到的好处。”
皋月轻轻摇头。
“您只是漏算了西园寺能收回多少好处。”
她将粉笔放回讲台边缘。
“同样一批人，住进王子酒店的时候给西武带来收入，走进车站商店的时候也会给西园寺带来收入。”
“只计算前者，再把后者按照普通商铺的租金处理，结果当然会更偏向西武。”
高桥看着黑板上的两条线，许久没有说话。
http://www.mingmoxiaochen.com/yt122335/49972426.html
请记住本书首发域名：www.mingmoxiaochen.com。明末枭臣手机版阅读网址：www.mingmoxiaochen.com
“那我们就从这个问题开始。”
高桥说完，又回头看了一眼黑板上的两行字。
达成合作。
没有合作。
他没有因为一个一年级新生突然指出问题便急着反驳，低头翻开了自己的讲义，重新找到了那张双方收益的估值表。
“我承认，这份分析主要计算的是合作达成以后，西武和西园寺分别得到了什么。”
高桥抬起头。
“不过，就算没有西园寺介入，西武也不会立刻失去铁路、酒店和土地。”
“工程可以延期，资金不足可以重新融资，也可以出售一部分资产。西武要付出的代价确实会更大，可这些东西却并不会突然消失。”
他说得很直接，也没有故意把西武的处境说得更加轻松。
西武当时确实遇到了严重的问题，却还没有走到第二天就会破产清算的程度。庞大的铁路网络、酒店和土地仍然存在，也依旧能够拿去抵押或者出售。
皋月听完以后，轻轻点了点头。
“这一点我同意。”
高桥原本已经准备继续解释，听见她这么快便表示认同，反而稍微停顿了一下。
“既然你同意，那么西武保留下来的长期资产，当然应该计入估值。”
“当然应该。”
皋月翻开讲义中记录台场工程的部分。
“可是，没有合作的话，西武需要延期多久？”
“它又需要出售哪些资产？”
“王子酒店、会展设施和交通项目，要到什么时候才能重新动工？”
高桥微微皱眉。
“这些没有公开的准确答案。”
“所以我也没有要求高桥学长给出准确答案。”
皋月将讲义翻到那张估值表。
“可是您在计算西武的酒店、土地和交通设施时，采用的是工程恢复、台场顺利开发以后，以它们能够产生的长期收益为前提的。”
“可是没有合作时可能出现的延期、融资成本和资产出售，为什么并没有从里面扣掉？”
教室里安静了一些。
站在后门附近的直树也赶紧翻开手中的讲义，很快便找到了皋月说的那张表。
他盯着上面的数字看了一会儿。
高桥确实将酒店和会展设施按照正常完工以后的收益进行了估算。至于没有西园寺介入以后，工程要停多久、贷款需要付出多少利息，以及西武是否会被迫出售资产，表格里并没有相应的扣减。
高桥也重新看向自己的资料。
“你的意思是，我对没有达成合作的西武过于乐观了？”
“至少这份讲义里，没有说明这份乐观来自哪里。”
皋月的语气仍然十分平静。
“您将合作以后才有可能实现的收益，完整地放进了西武一边。”
“可合作带来的作用，又被算成了西园寺必须付出的成本。”
高桥没有回避这个问题。
他拿起粉笔，在“没有合作”下面写下了几个词。
工程延期。
重新融资。
出售资产。
“好。”
“这一部分确实应该重新调整。”
台下有几名新生露出了意外的神情。
他们原本以为高桥会立即和后排的少女争论起来，却没想到第一个问题刚刚说清楚，高桥便直接承认了估值里存在遗漏。
不过他很快转过身，用粉笔点了点另一边的铁路和酒店。
“即使降低这些资产的价值，西武保留下来的依旧是铁路、酒店和土地的所有权。”
“西园寺取得的经营权只有十年或者十五年。”
高桥看向皋月。
“只要将时间拉得足够长，能够长期持有的资产，依旧比有期限的经营权更有价值。这个判断应该没有问题吧？”
“这要看您怎样计算经营权的价值。”
皋月没有马上反驳他的结论，而是翻到了讲义中站内商业的部分。
“高桥学长，您是怎样计算这些车站经营权的？”
“站内商业面积、附近租金，再参考同类商铺的平均收益。”
高桥很快报出了对应的页码。
“具体合同没有完全公开，所以我用的是相对保守的计算方法。”
“那您为什么还要统计这些车站每天的客流？”
高桥愣了一下。
“客流当然会影响站内商业的收入。”
“可是这张表里，客流并没有真正进入计算。”
皋月将讲义稍微抬高了一些。
“您用商业面积和附近租金算出来的，只是这些位置租给普通商户以后，大概能够收到多少钱。”
“西园寺拿到的却不仅是把店铺租出去的权利。”
“食品、餐饮、零售、广告、自动售货机，还有现有的物流体系，都可以通过这些车站接触到每天固定经过的人。”
高桥马上说道：“经过车站的人不可能全部消费。”
“而且经营这些业务需要装修、员工、库存和运输，这些都是成本。不能看到客流以后，就把每一个人都算成西园寺的收入。”
“当然不能全部算进去。”
皋月回答得很干脆。
“可是，也不能因为不知道其中有多少人会消费，就把他们全部删掉。”
她用手指点了点讲义前面的客流统计。
“高桥学长花了很多时间，调查这些车站每天有多少人经过。”
“到了最后估值的时候，您却只留下了商铺面积。”
“这些人都去哪里了？”
报告厅里传来一阵很轻的翻页声。
几个新生不约而同地重新翻到了那张客流表。
上面的数字一直都在。
高桥也在演讲中多次强调固定客流对车站商业的价值。可真正计算经营权时，他还是采用了接近普通商铺租金的方式，没有把西园寺通过自身的品牌效应和供应链利用客流的能力放进去。
直树盯着表格看了半天。
他终于明白皋月为什么只用一句话，便让自己觉得这张原本十分完整的表格少了什么。
高桥沉默了几秒，低头看着讲义上的客流表。
“可我们根本不知道有多少人会在站内消费。”
他抬起头。
“随便填一个比例进去，数字或许会更好看，可它未必更接近实际。”
“那就多算几种情况。”
皋月说道。
高桥微微皱眉。
“多算几种？”
“取一个足够低的比例，再取两个稍高一些的比例，分别算一遍。”
皋月抬手点了点那张表格。
“这样至少能够看出来，客流被算进去以后，结果会往哪个方向变化。”
“可那些依旧是假设。”
“估值本来就离不开假设。只要把采用的条件写清楚，别人自然可以判断这份结果可不可靠。”
她停顿了一下，又问道：
“高桥学长现在这张表，不也用了一个假设吗？”
“什么假设？”
“假设这些车站每天经过的人，不会给西园寺带来一分钱。”
高桥的视线重新落到了客流表上。
皋月轻轻笑了一下。
“这个算法确实很保守。”
“只是稍微有些偏心了。”
教室里响起了几声压得很低的笑声，还有几个坐在前排的学生在疯狂地朝高桥挤眉弄眼。
高桥的眉头跳了一下。
他并没有注意到那几个学生，只是看向皋月的目光变得更认真了。
“可就算把客流加入计算，经营成本也不能忽略。”
“西园寺把商品送进每一座车站，都要建立相应的供应体系。”
“可是西园寺已经有自己的供应体系了。”
皋月翻到讲义后面那些实地拍摄的照片。
“这些也是高桥学长调查出来的。”
照片上能够清楚看到西园寺物流的货车，以及已经进入站内柜台的集团商品。
“将现有的运输路线延伸到新的车站，和从头建立一整套物流网络，成本不会相同。”
“您不知道西园寺物流的真实成本，这很正常。”
“可您为什么默认每一家店都需要从头开始？”
高桥张了张嘴，却没有马上回答。
他低头看了一眼照片，又看向自己在表格中写下的经营成本。
那部分数字参考的是独立商户进入车站以后，需要承担的平均成本。对于一家已经拥有农业、物流、零售和广告业务的集团来说，这个计算显然有些粗糙。
当然，这只是站在西园寺集团的角度。以一个大学三年级学生能够接触到的资料来看，高桥已经做得相当不错了。
“你说的对，这部分也需要调整。”
高桥再次承认了自己的问题。
随后，他抬手指向黑板上的台场关系图。
“可是台场开发带给西武的正外部性依然存在。”
“西园寺塔和集团总部会带来员工、客户和海外访客。他们需要入住酒店，也会使用西武的交通设施，西武保留的土地也会因此升值。”
“这些收益是由西园寺的投资带来的，但其中相当一部分会留在西武。”
高桥停顿了一下。
“这一点，你应该没有异议吧？”
“没有。”
皋月依旧没有回避。
“西武当然会从西园寺的台场投资中获益。”
“那么——”
“不过这里用语言解释，好像有些麻烦。”
皋月打断了他。
她看了一眼黑板上的关系图，又看向高桥。
“高桥学长，可以借我一支粉笔吗？”
高桥愣了一下。
教室里的其他人也纷纷回过头。
皋月将手中的讲义交给礼子，随后从座位上站了起来，沿着阶梯教室中间的过道向前走去。
她沿着阶梯教室中间的过道向前走去，鞋跟落在一级级台阶上，发出不急不慢的轻响。原本坐在过道旁边的新生都下意识地收回了双腿，给她让出更宽的位置。
绫子目送着皋月走向讲台，用手肘轻轻碰了一下身旁的礼子。
“好像要开始了。”
礼子转头看她。
“什么开始了？”
“西园寺同学最擅长的那个。”
“你小声一点。”
皋月已经来到讲台前。
高桥看了她两秒，还是将手中的粉笔递了过去。
“你要画什么？”
“前辈您刚才说的正外部性。”
皋月接过粉笔，先在黑板空白处写下“西园寺投入”，随后向右画出一条箭头。
箭头后面是“台场客流”。
接着，她又从客流向下画出两条线。
其中一条通往王子酒店、西武交通和周边土地。
另一条则通往站内商业、酒店采购和球场周边经营。
皋月放下手臂，向旁边退开半步。
“高桥学长刚才讲的，主要是上面这一条。”
“西园寺开发台场，带来更多人流，西武的酒店、交通和土地因此获得收益。”
高桥点头。
“没错。”
“可同一批人也会经过西园寺经营的车站商业，在王子酒店消费由S-Farm提供的商品，还会进入球场周边的餐饮和零售区域。”
皋月用粉笔点了点下面那条线。
“这些经营权和采购协议放在同一份合作里，作用就在这里。”
“西园寺创造出来的一部分客流和需求，会通过这些入口重新回到西园寺体系。”
报告厅里十分安静。
皋月画的图很简单，甚至没有使用多少经济学术语。
可就算是刚刚接触这件事的新生，也能看明白两条箭头之间的区别。
高桥盯着黑板看了一会儿。
“所以你认为，我高估了西武得到的外部收益。”
“您没有高估西武会得到的好处。”
皋月轻轻摇头。
“您只是漏算了西园寺能收回多少好处。”
她将粉笔放回讲台边缘。
“同样一批人，住进王子酒店的时候给西武带来收入，走进车站商店的时候也会给西园寺带来收入。”
“只计算前者，再把后者按照普通商铺的租金处理，结果当然会更偏向西武。”
高桥看着黑板上的两条线，许久没有说话。
http://www.mingmoxiaochen.com/yt122335/49972426.html
请记住本书首发域名：www.mingmoxiaochen.com。明末枭臣手机版阅读网址：www.mingmoxiaochen.com